從住建部2016年公布首批127個特色小鎮(zhèn)名單開始，到2018年4月文化和旅游部正式掛牌，文化和旅游的融合推動了全國范圍轟轟烈烈的文旅投資，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、主題樂園等一批文旅項目的建設在全國各地全面鋪開。

經過一段時間的推進，文旅地產的開發(fā)與投資呈現出明顯的特點。

房地產企業(yè)紛紛成立旗下文化和旅游公司搶灘文旅，至目前，已有過半的百強房企布局，文旅投資的主體呈現多元化；特色小鎮(zhèn)在經歷了跑馬圈地、野蠻生長之后，多點開花，向著規(guī)范化、高質量方向發(fā)展；與此同時，以文旅綜合體、特色小鎮(zhèn)為代表的文旅項目則越建越大……

本報告旨在通過對近半年文旅地產投資的觀察，從不同層面、不同緯度進行剖析，抽絲剝繭，試圖從中呈現一些文旅地產開發(fā)投資的細微面，及其固有規(guī)律，以供行業(yè)參考。

文旅地產“大時代”

文旅項目的投資和建設依然是各地方政府極力推進的部分。一方面，大力發(fā)展旅游業(yè)上升為國家政策層面的基本方向；另一方面，消費升級帶來的旅游經濟成為拉動地方經濟很好的推動力。

從各省份重點項目推進計劃上看，各地方政府對于發(fā)展文化旅游業(yè)的決心也可見一斑。據了解，在已公布的各省級行政單位重點項目計劃中，文旅項目的投資都成為其中重要的板塊。與此同時，個別省份在2019年計劃推進的重點文化旅游項目甚至達上千個，計劃投資總額最高達3000億元。

事實上，旅游消費日漸成為潮流，人們日常工作之余追求精神的放松和心靈平衡。在這個基礎上，目的地旅游也進一步促進了游客對當地吃、喝、住、娛、購的需求，一些集合全方位消費需求的大型文旅項目的投資變得比以往更為平常。

從目前開發(fā)投資情況來看，文旅地產項目的投資建設主要以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園等項目類型為主，在旅游經濟漸成熱門的社會背景下，這些項目大體上滿足了不同層次、不同群體對于旅游消費的需求。

2019年1-6月，以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園為目的地建設的文旅地產投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元；新啟動開工項目21個，涉及投資總金額1794.8億元。

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。今年1-6月新簽約、開工文旅項目中，單體項目投資金額在50億以下的依然在大多數，占總投資項目的53.61%；50-100億（含50億）投資金額的項目占比為14.43%。

值得一提的是，這些文旅投資項目中，投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中占比亦達到31.96%，多出投資金額區(qū)間在50-100億元文旅項目的一倍有余。

事實上，隱藏在巨量投資額背后的，則是這些文旅項目持續(xù)越建越大的體量。上半年，新建及擬建文旅項目體量在200萬平方米以下的項目占總投資項目的59.21%；200-500萬平方米（含200）為27.63%；500-800萬平方米（含500）項目為3.95%。此外，體量在800萬平方米以上（含800）的文旅項目則達到9.21%之高。

分主題類型看，特色小鎮(zhèn)和文旅綜合體無論在哪一個體量階段，都有著絕對的數量支撐。然而，事實上也恰恰是因為特色小鎮(zhèn)、文旅綜合投資金額大、占地面積廣，這一定程度上拉高了文旅地產投資項目的整體體量。

另一方面，建設體量的增大，也意味著項目的建設周期被拉長，這要求進入文旅地產領域的企業(yè)要做好長時間投入的準備。上半年新簽約、開工項目中，大部分文旅投資項目的建設周期在2-5年（含2年）之間，占總投資項目的44.44%。此外，5年以上（含5年）的項目占比也達到40%，而建設周期在2年以下的文旅項目為15.56%。

這些文旅項目投資中，也是以特色小鎮(zhèn)和文旅綜合體項目為主。值得一提的是，按此計算，當中大部分的文旅項目將在2021-2024年及2024年以后才迎來開業(yè)運營。而未來，隨著旅游目的地凝聚消費能力的增強，以提供吃、住、游、娛、購全方位服務為主的文旅項目還在增長，文旅項目也隨之越建越大。

特色小鎮(zhèn)依然是“香餑餑”

從文旅地產新增投資項目類別上看，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域。今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮(zhèn)數量為59個，占文旅地產項目簽約及開工數量的56.73%，在所有項目類別中占比最大。除此以外，簽約及開工特色小鎮(zhèn)項目涉及的投資金額也達到4192.3億元，占文旅地產投資項目總金額超過50%。

與此同時，資本的熱度也持續(xù)撬動著同樣以大體量、高投入著稱的文旅綜合體項目。觀點指數統(tǒng)計的數據顯示，今年上半年，擬建及新建文旅綜合體項目30個，占文旅地產投資項目的28.85%，涉及投資金額3541.95億元，占文旅地產投資項目總金額42.66%。

值得一提的，簽約及開工文旅綜合體項目數量僅有特色小鎮(zhèn)的一半，但其投資金額卻與特色小鎮(zhèn)相差無幾，這從另一個方面說明，文旅綜合體相比特色小鎮(zhèn)的投入要更大。

特色小鎮(zhèn)風行，與政策層面的出臺和支持不無關系。據了解，2016年以來，全國層面已批復第一批127個、第二批276個，共403個國家級特色小鎮(zhèn)。有機構統(tǒng)計，疊加上地方已創(chuàng)建的省級特色小鎮(zhèn)，其數量已超過2000個。

事實上，各地方一直把特色小鎮(zhèn)建設作為加快新型城鎮(zhèn)化建設的重要一步，因此特色小鎮(zhèn)建設是各省市重點建設領域。這在一些地方投資規(guī)劃中也不難看出，其中，河北預計將投資2000億元，到2022年建設100個特色小鎮(zhèn)；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個特色小鎮(zhèn)；安徽預計到2021年，要培育和規(guī)劃建設80個左右省級特色小鎮(zhèn)……

而具體到城市方面，廣東珠海此前發(fā)布規(guī)劃，到2020年計劃完成27個市級小鎮(zhèn)創(chuàng)建，3個國家級特色小城鎮(zhèn)、5個省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，成為國家特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建2.0推薦示范城市、國家新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試點示范城市等戰(zhàn)略目標。

這些規(guī)劃顯示，未來一段時間特色小鎮(zhèn)將依然成為各省市重點建設對象。從上半年新簽約、開工項目來看，特色小鎮(zhèn)的投資呈現出多點開花的局面，不僅各個地區(qū)的建設在如火如荼進行，特色小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)類型也多種多樣。

其中，文化類、康養(yǎng)類、休閑類、產業(yè)類小鎮(zhèn)在投資數量上均超過了10%。除此以外，航天小鎮(zhèn)、冰雪小鎮(zhèn)、馬術小鎮(zhèn)、禪修小鎮(zhèn)、研學小鎮(zhèn)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)也隨著消費的崛起以及政策的偏向走進人們的視野。

值得一提的是，一直以來圍繞特色小鎮(zhèn)建設問題展開的討論和聲音也不絕于耳。一方面，房地產開發(fā)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號跑馬圈地，搞住宅開發(fā)，項目同質化問題嚴重，特色小鎮(zhèn)并無“特色”；另一方面，一部分地方政府為投資建設特色小鎮(zhèn)不惜大量舉債進行投資，這進一步加大了特色小鎮(zhèn)建設的風險。

去年8月，發(fā)改委印發(fā)《關于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質量發(fā)展機制的通知》，進一步完善和規(guī)范特色小鎮(zhèn)發(fā)展機制。通知明確，“住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮(zhèn)”、“政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設的風險小鎮(zhèn)”、“特色不鮮明、產鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問題小鎮(zhèn)”等缺乏產業(yè)前景、變形走樣異化小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)都將被列入淘汰名單。

在淘汰整改的風潮之下，相關數據顯示，2018年全國共淘汰整改419個“問題小鎮(zhèn)”。其中，全國運動休閑特色小鎮(zhèn)淘汰整改34個，省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育名單、市縣區(qū)級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育名單、政府創(chuàng)建名單外市場主體自行命名特色小鎮(zhèn)共淘汰整改385個。

無疑，特色小鎮(zhèn)依然是資本熱衷入場的領域，項目業(yè)態(tài)也將更加多樣，但在相關政策的規(guī)范和約束之下，各地特色小鎮(zhèn)的建設將步過“野蠻生長”，迎來高質量發(fā)展階段。

中西部文旅投資熱

上半年，珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。

除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數方面，中西部地區(qū)的占比也超過了47%?？傮w而言，相比其他三個區(qū)域，中西部文旅地產的投資和開發(fā)迎來了“難得的春天”。

6月23日，作為中西部文化旅游重點城市之一的重慶，還于第六屆“西旅會”現場集中簽約了上百個文旅綜合項目，涵蓋旅游景區(qū)、旅游綜合體、旅游度假區(qū)以及文旅融合、農旅融合等，協(xié)議投資總金額超過四千億。

事實上，一直以來中西部地區(qū)有著更為豐富的旅游觀光資源，而且相對東部沿海城市而言，景觀資源受人類活動影響更小，但受制于基礎設施和旅游配套的不完善，中西部旅游開發(fā)和投資與東部沿海一直存在差距。

但值得注意的是，近段時間以來的“一帶一路”沿線旅游景點開發(fā)，以及紅色旅游示范點、邊境旅游示范區(qū)等政策的推行，為中西部旅游發(fā)展帶來活力的同時，也進一步推動了中西部地區(qū)文旅地產的投資和開發(fā)。

旅游消費帶給一個國家和地區(qū)的經濟活力是巨大的。數據顯示，2018年，我國實現的旅游總收入5.97萬億元，同比增長10.5%，全年旅游業(yè)對GDP的貢獻為9.94萬億元，占GDP總量達到11.04%。預計2019年，全國旅游總收入仍將增長9.3%至6.52萬億元。

中西部專項紅利政策的施行，使該地區(qū)文化、旅游經濟活力的釋放變得受人期待。

市場研究機構不久前披露的一組數據顯示，2018年，東、中、西三大區(qū)域客源地潛在出游力比例已由此前長期的“7：2：1”格局演變?yōu)椤?.2：2.4：1.4”，中西部地區(qū)旅游發(fā)展與東部地區(qū)的差距正在減弱。數據表明，無論是累計潛在出游力還是旅游產業(yè)綜合發(fā)展，各區(qū)域間逐漸呈現出均衡發(fā)展態(tài)勢。

此外，從各省、直轄市的旅游收入對比中，也能看出一些問題所在。據了解，2018年，各省旅游總收入排名前五省份為廣東、江蘇、山東、四川、浙江，旅游總收入最高的幾個省幾乎集中在了東部沿海地區(qū)。

但另一方面，中西部地區(qū)省份在旅游總收入增長方面卻遠超過東部地區(qū)。統(tǒng)計數據顯示，2018年，在旅游總收入增長排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區(qū)。當中，中、西部旅游收入增長率分別為25.79%、27.69%，遠超過東部地區(qū)的9.63%；此外，中、西部旅游人次增長分別為18.62%、22.65%，而東部地區(qū)僅為3.55%。

資本聞風而動，一系列利好政策的釋放以及中西部地區(qū)旅游投資環(huán)境的改善，讓一部分以房地產開發(fā)商為代表的投資主體陸續(xù)入場。以萬達集團為例，自去年11月、12月以總投資金額420億元簽約蘭州、延安萬達城后，該公司表示將進一步在甘肅、四川簽約文旅項目，計劃新增總投資金額超過1200億元。

與此同時，各方資本也在躍躍欲試。相信未來一段時間，隨著中西部旅游產業(yè)配套、設施的完善，以及區(qū)域經濟的崛起，加之全國交通網絡日漸覆蓋，中西部地區(qū)仍將成為吸引各方資本前往投資的熱土。